Что такое доверенность на недвижимость, для каких целей используется, как составляется? Образец документа

Сделки с недвижимостью через представителя – настолько распространённое явление, что практически каждый собственник имущества знает, что может выступить доверителем. Но о правильном оформлении доверительной документации осведомлены далеко не все. Ведь доверенность доверенности рознь.

В статье даны основные понятия о составлении таких документов. Есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание.

Скрыть содержание

• Когда необходима?
• Генеральная или простая разновидность?
• Разница в документе для физических и юридических лиц
• Обязательные и факультативные реквизиты
• Пошаговая инструкция
Как оформить?     Совершение сделки      Управление      Право распоряжаться     Постановка на кадастровый учёт     
• Способы удостоверения
• Видео по теме
• Заключение

Когда необходима?

Практически вся работа с недвижимостью, которая осуществляется не собственником лично, требует оформления доверенности. В числе таких сделок могут быть:

• купля-продажа;
• мена или дарение;
• аренда;
• переуступка (цессия);
• оформление ДДУ и ПДКП;
• регистрация объектов недвижимости в Росреестре;
• оформление полученной по наследству недвижимости;
• расторжение договоров в суде и т.п.

Из многочисленных прецедентов, предусматривающих разновидность имущественных операций, вытекают различия в составлении и оформлении доверительной документации.

Генеральная или простая разновидность?

Доверенности делятся по форме на генеральные и простые. По генеральной доверенности объект передаётся в полноправное распоряжение поверенного.

Такую форму можно выбрать при передаче полномочий:

• близкому родственнику;
• юридическому лицу, с которым заключён договор услуг.

В остальных случаях лучше всего выбирать простые доверенности. В них указывается практически пошаговое доверительное действие, которое может осуществить лицо, получившее документ. Такие доверенности бывают двух видов:

1. специальные;
2. разовые.

Специальные доверенности оформляются на конкретную ситуацию, в которой известны сведения:

1. о сторонах сделки;
2. о предмете договора;
3. кадастровые и технические характеристики объекта;
4. стоимость объекта;
5. сроки проведения сделки и т.п.

Их правомочие начинается с момента получения представительства, и завершается после совершения указанного в бумаге доверительного действия (сделки и так далее).

Для одной конкретной процедуры могут использоваться разовые доверенности, в которых содержится подробная информация о поручении, переданном поверенному. Если оно не включает в себя регистрацию и подписание договора, доверенность можно оформить в простой письменной форме, без удостоверения.

Разница в документе для физических и юридических лиц

Согласно нормам статьи 182 ГК РФ, право на услуги представителя имеют как физические, так и юридические лица. В обоих случаях документы оформляются с учётом специфического статуса доверителя и поверенного. Различие между доверенностью, составленной физическим и юридическим лицом, следующая:

1. Граждане оформляют документ на простом листе формата А-4. А организации и компании – на фирменном бланке. Исключением являются типовые нотариальные доверенности.
2. Если доверенность не генеральная, то компания может удостоверить её подписью руководителя и своей печатью, такой возможности у физ.лиц нет.
3. Граждане могут воспользоваться правом удостоверения документа согласно нормам п. 2 и 3 статьи 185.1 ГК РФ, у компаний такой возможности нет.
4. Документ, составленный физ.лицом пишется от его имени, с указанием паспортных данных. А юр.лицо подготавливает бумагу от имени организации, с указанием должности и персональных данных руководителя.
5. По тексту, составленному физ.лицом, даются формулировки: «Я», «в моих интересах», «от моего имени» и т.п. Юр.лицо даёт все формулировки от третьего лица, с указанием наименования компании: «в интересах НКО «Дачник».
6. Граждане могут выбрать поверенными как физических, так и юридических лиц. Компании – только своих сотрудников или иных юридических лиц.

Нотариальные формы нивелируют ряд указанных отличий, заменяя их нормативными требованиями, соответствующими Закону о нотариате.

Обязательные и факультативные реквизиты

К числу обязательных реквизитов относятся сведения, которые необходимо вносить, независимо от формы и вида документа, так как они являются базовыми. К ним относятся:

• наименование документа;
• место и дата составления;
• сведения о доверителе;
• сведения о поверенном;
• формулировка о передаче полномочий;
• наименование организаций и инстанций для представительства;
• допустимые действия поверенного.

При оформлении сведений о доверителе и поверенном из числа физ.лиц обязательно указывают фамилию, имя и отчество, а так же паспортные данные:

1. серию и номер;
2. где и когда был получен;
3. где и когда прописан.

Юридические лица обязательно указывают наименование компании и её реквизиты:

• ИНН;
• ОГРН;
• юридический адрес;
• реквизиты учредителя;
• должность и персональные данные руководителя.

Если речь идёт о недвижимости, то в доверенности обязательно даётся описание объекта, исходя из данных, внесённых в кадастровый паспорт.Если точный объект не выбран, то даются приблизительные характеристики. Иногда приемлема формулировка «все принадлежащие мне объекты недвижимости» и т.п.

Не обязательно, по усмотрению сторон можно внести сведения:

1. «шапку»;
2. в названии – назначение документа;
3. срок действия;
4. допустима или нет передача доверительного поручения иному лицу.

Относительно персональных данных, дополнительно можно внести:

• пол;
• год и дату рождения граждан;
• номер приказа или иного положения по вступлению в должность руководителя.

• Скачать бланк доверенности от юридического лица на совершение сделки с недвижимым имуществом
• Скачать образец доверенности от юридического лица на совершение сделки с недвижимым имуществом

Больше информации об обязательных и дополнительных требованиях к содержанию доверенности вы найдете в этой статье.

Пошаговая инструкция

Как оформить?

1. Вначале указывается наименование, в котором можно детализировать сущность и назначение документа. Например:
   • «Доверенность (генеральная)».
   • «Доверенность на квартиру без права продажи».
   • «Доверенность на регистрацию земельного участка».
2. Ниже даётся место и дата составления, после которых даётся вводная часть. В ней указываются сведения о доверителе и поверенном из числа обязательных реквизитов.
3. После завершения сведений о доверителе и перед началом данных поверенного даётся формулировка «настоящей доверенностью уполномочиваю».
4. Сами полномочия даются по тексту после завершения сведений о поверенном в основной части.
5. Основная часть следует за вводной без знаков препинания, но её содержание непосредственно зависит от цели составления документа.

Если переход права происходит в Росреестре, то в документе пишется: «представлять мои интересы в отделении Росреестра и МФЦ г. Москвы, связанные с регистрацией права собственности на приобретённую мною недвижимое имущества (сведения о квартире, извлечённые из договора) по договору купли продажи (реквизиты договора) для чего предоставляю право подачи заявления на регистрацию, подписанное от моего имени, подачу договора купли продажи и иной документации в рамках регистрации сделки, с правом приостанавливать и прекращать процесс регистрации подачей заявления, а по завершении процедуры получить договор купли продажи и выписку из ЕГРН, оформленные на моё имя».

• Скачать бланк доверенности на регистрацию недвижимости
• Скачать образец доверенности на регистрацию недвижимости

Дополнительную информацию о правилах составления доверенностей, а также требованиях к их содержанию и оформлению вы получите тут.

Совершение сделки

Если доверенность не генеральная, то нужно детально описать приобретаемый объект, с указанием точных шагов, которые должен сделать поверенный: «представлять мои интересы в поиске и приобретении квартиры в г. Москва во всех компаниях по работе с недвижимостью, с правом обращения за сопровождением и консультированием во все юридические компании, делать заявления от моего имени при выборе квартиры с параметрами и характеристиками по своему усмотрению, с правом согласования стоимости квартиры, не выше рыночной стоимости, установленной в районе приобретения объекта, оформлять договор купли продажи и подписывать его от моего имени, с правом передачи денег и составлением расписки продавцу квартиры, без права регистрации недвижимости и без права передоверия».

Можно составить аналогичный документ, в котором у доверенного лица не будет, к примеру, права продажи.

Скачать образец доверенности на совершение сделки

Управление

Обычно этот вид поручений оформляется генеральной доверенностью, поэтому в такие документы вносятся самые общие полномочия: «управлять и распоряжаться всем моим недвижимым имуществом, расположенным на территории Российской Федерации, во всех её регионах, совершая с ней имущественные сделки по отчуждению и приобретению объектов по своему усмотрению в моих интересах, сдавать в аренду на установленный срок или бессрочно, получать деньги по сделке и арендную плату, заключать договора имущественных сделок, подписывая их от моего имени, оформлять право собственности на приобретённое в мою пользу имущество, в том числе – в Росреестре, МФЦ и муниципальных органах, собирать требующуюся документацию, подписывать от моего имени все заявления и иные документы в рамках управления моим недвижимым имуществом».

Скачать образец доверенности на управление недвижимым имуществом без права продажи

Право распоряжаться

Документ для распоряжения недвижимым имуществом относится к генеральным формам, но в них указывается право продажи или запрет на продажу, который может указываться непосредственно в наименовании документа.

Так же они могут составляться по специальной форме, с указанием некоторых конкретных действий: «распоряжаться принадлежащим мне недвижимым имуществом, расположенным по адресу (адрес), площадью 100 м2 без права продажи, в том числе сдавать его в аренду и нести ответственное управление с правом получения арендной платы и оплаты за услуги обслуживающих компаний, подписания договоров аренды от моего имени, их регистрации в Росреестре, решения вопросов по налогообложению за аренду помещения, с правом заполнения налоговой декларации № 3 НДФЛ и проведение иных действий, связанных с распоряжением недвижимостью».

• Скачать бланк доверенности для распоряжения недвижимым имуществом
• Скачать образец доверенности для распоряжения недвижимым имуществом

Постановка на кадастровый учёт

Если документ выписывается на постановку одного объекта недвижимости, то его можно составить по специальной форме: «быть моим представителем в геодезической компании «Землемер», в МФЦ и Росреестре по вопросам постановки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 3 га на кадастровый учёт и присвоения ему кадастрового номера, в связи с чем от моего имени вести переговоры с кадастровым инженером, оплатить услуги геодезических работ и работ по составлению документации для материалов межевого дела, с правом подписи всех документов, касающихся выноса границ в натуру и установления межевых знаков, подписать от моего имени акт согласования границ с соседями, и акт установки межевых знаков, подать заявление на регистрацию земельного участка, с правом проставления подписи от моего имени и получения на руки документов о постановке земельного участка на кадастровый учёт».

Скачать образец доверенности на постановку на кадастровый учет объекта недвижимости

Способы удостоверения

Согласно нормам Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, операции с недвижимостью допускается проводить только по нотариально удостоверенным доверенностям, заверение которых регулируется нормами п.1 статьи 185.1 ГК РФ. Определённые ситуации, когда собственник недвижимости объективно не может обратиться к нотариусу, регулируются нормами п.2 и п.3 статьи 185 ГК РФ, удостоверяясь лицом, заменяющим нотариуса.

Видео по теме

Из данного ролика вы можете узнать что такое доверенность на недвижимость, для каких целей она используется, а также послушать советы о том, как правильно совершать сделки с ней:

Заключение

Доверенность на недвижимость может составляться физическим и юридическим лицом. По таким документам передаются разнообразные поручения на управление недвижимостью и проведение имущественных сделок с регистрацией в Росреестре. Документ заверяется у нотариуса или лица, его заменяющего.